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Descabimento de recurso especial para reexame de cláusula compromissória. Aplicação das súmulas n. 5 e/ou 7 do STJ (Parte 1):
Notas do autor
Nos contratos de alienação e construção imobiliária que envolvem relação de consumo, tornou-se pacífica a impossibilidade de imposição direta da cláusula compromissória, sem prejuízo, contudo, da instauração do procedimento arbitral, desde que fundada no posterior consenso entre as partes quando do advento de eventual litígio. Aspecto que restou consagrado na Tese 11 da edição 122 da “Jurisprudência em teses” do STJ: “Tese 11. A legislação consumerista impede a adoção prévia e compulsória da arbitragem no momento da celebração do contrato, mas não proíbe que, posteriormente, em face de eventual litígio, havendo consenso entre as partes, seja instaurado o procedimento arbitral.”.
Jurisprudência
Descabimento de recurso especial para reexame de cláusula compromissória. Aplicação das súmulas n. 5 e/ou 7 do STJ (Parte 3):
Validade de sentença arbitral. Compromisso arbitral válido que supriu a nulidade de cláusula compromissória que não atendia aos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Nulidade, invalidade ou ineficácia da cláusula compromissória em alienação imobiliária (não vinculação do aderente), em face de o contrato de adesão não ter observado os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
A orientação do STJ quanto ao contrato de compra e venda de imóvel para destinatário final é de que este seria um contrato de consumo por adesão e que, então, a eficácia da cláusula compromissória estaria condicionada a: “(i) a iniciativa do consumidor em instituir a arbitragem, ou (ii) caso instituída pelo fornecedor, concorde expressamente o consumidor, ratificando-a”:
Ineficácia da cláusula compromissória por caráter vulnerável ou hipossuficiente do consumidor e por caráter adesivo do contrato de compra e venda de imóvel:
A alegação de nulidade da convenção de arbitragem e do contrato de compra e venda e imóvel que a contém deve ser submetida, em primeiro lugar, à decisão arbitral, sendo inviável a pretensão da parte de ver apreciada pelo Poder Judiciário a nulidade da convenção de arbitragem antes de sua apreciação pelo árbitro:
Nulidade da cláusula compromissória inserta em contrato de compra e venda de imóvel pelo seu caráter adesivo e por se tratar de relação de consumo:
Flexibilização do princípio Kompetenz-Kompetenz em casos em que o Poder Judiciário pode identificar prima facie a patologia da convenção arbitral, como é o caso do desatendimento ao art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem. Contrato que consubstancia relação de adesão, devendo observar o disposto no art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Validade de cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel. Relação de consumo por adesão. Parte redatora da cláusula compromissória que visa à desconstituição unilateral da contratação pela arbitragem. Conduta contraditória (“venire contra factum proprium”) contrária à boa-fé objetiva. Impossibilidade de decretar nula a cláusula compromissória anuída pela consumidora:
Validade de cláusula compromissória em contrato de consumo. Autores detentores de “plena capacidade para compreender a extensão dos efeitos da cláusula e sua aplicabilidade”:
Nulidade de sentença arbitral decorrente da nulidade de pleno direito de cláusula compromissória em contrato de consumo (art. 51, VII, do CDC), no caso, contrato de compra e venda de imóvel ou de promessa de compra e venda de imóvel:
Nulidade da cláusula compromissória nos contratos de construção de imóvel residencial por se tratar de relação de consumo:
Nulidade da cláusula compromissória nos contratos de venda de imóvel residencial por se tratar de relação de consumo:
Cláusula compromissória em contrato de promessa de compra e venda. Perda de sua “validade” quando o instrumento definitivo de compra e venda do imóvel não contém qualquer previsão de arbitragem:
Aquisição de imóvel para empreendimento em atividade hoteleira. Nulidade, invalidade ou ineficácia da cláusula compromissória inserta no contrato. Não vinculação do aderente, em face de o contrato de adesão não ter observado os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Aquisição de imóvel para empreendimento em atividade hoteleira. Contrato que consubstancia relação de consumo por equiparação. Inobservância dos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem. Nulidade, invalidade ou ineficácia da cláusula compromissória inserta no contrato:
Execução de sentença arbitral homologatória de acordo sobre controvérsia relacionada a contrato de compra e venda de imóvel. “Cabimento de discussão acerca de retenção de benfeitorias”, mesmo que tal questão não tenha sido objeto da sentença arbitral:
Contrato para construção de imóvel a preço de custo com cláusula compromissória. Inexistência de relação de consumo. Validade da cláusula compromissória tendo em vista o preenchimento dos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Inadmissibilidade do recurso especial. Decisão de segundo grau no sentido da ineficácia da cláusula compromissória. A arbitragem apenas pode ser instituída por iniciativa do consumidor. Incidência da súmula 83 do STJ:
Contratos que não configuram contrato de adesão (Parte 3):
Validade de cláusula compromissória inserta em contrato de adesão. A executada, devidamente orientada pelo advogado durante o trâmite do procedimento arbitral que culminou no título exequendo, não pode suscitar nulidade da cláusula compromissória por adesividade do contrato:
Ação de rescisão de contrato de compra e venda imobiliária. Verificada a existência de cláusula compromissória que atende aos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem, o exame de sua eventual nulidade deve ser processado na via da arbitragem:
Eficácia negativa da cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel quando atendidos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Compra e venda de imóvel na planta. Nulidade da cláusula compromissória em contrato de consumo conforme o disposto no art. 51 do CDC. Inexistente prova da livre adesão do consumidor à cláusula compromissória, atendendo os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Suspensão de procedimento arbitral devido à plausabilidade do pleito de anulação de cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel. Relação de consumo entre as partes que implica na nulidade de tal cláusula:
Cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel elegendo uma das cortes de conciliação e arbitragem de Goiânia. Eficácia da cláusula. O fato da instituição arbitral ser sediada em prédio de sindicato que representa categorias imobiliárias não é suficiente para determinar a parcialidade do árbitro e não há ilegalidade no funcionamento de tal instituição:
Contrato de prestação de serviços de construção. Nulidade da cláusula compromissória que, por estar inserida em Anotação de Responsabilidade Técnica, revela imposição ao consumidor, “pois a assinatura do contratante da obra, nesse documento, é obrigatória, o que revela a falta de livre acordo entre as partes sobre item contratual dessa natureza”:
Cláusulas conflitantes no contrato de compra e venda de imóvel. Prevalência da cláusula de eleição de foro elegendo justiça comum sobre a cláusula compromissória, tendo em vista que mais benéfica ao consumidor:
Contrato de compra e venda de imóvel firmado entre pessoas físicas não configura relação de consumo:
Ação anulatória de sentença arbitral fundada em controvérsia sobre contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Alegação de que a sentença seria nula por se tratar de relação de consumo e não restarem preenchidos os requisitos do art. 4º, §2º, da Lei de Arbitragem. Descabimento, contrato que esboça relação civil, já que foi assinado entre particulares, mesmo que os vendedores sejam engenheiros civis:
Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Inexistência de relação de consumo em contrato entre empresa de engenharia e pessoa física. Validade da cláusula compromissória:
Ineficácia de cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel. Contrato de adesão. Não preenchimento dos requisitos do art. 4º, §2º. Ainda, previsão de que a recusa à arbitragem implicaria pagamento de multa na própria cláusula compromissória. Cláusula vazia que não viabiliza a instituição do juízo arbitral sem posterior concordância das partes:
Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Validade de cláusula compromissória cheia que prescinde da assinatura de compromisso arbitral e que preenche os requisitos do art. 4º, §2º da lei 9.307/96:
Nulidade de cláusula compromissória em relação de consumo. Contrato de construção entre construtora e cooperativa habitacional. Cooperativa que estava em posição de vulnerabilidade:
Não caracterização da relação adesiva de consumo contrato de compra e venda de imóvel com empreendedor e com financiamento e que também atende os requisitos do §2° do art. 4º:
Cessão de direitos de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Alcance da cláusula compromissória ao cessionário:
Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Alegação de nulidade por se tratar de relação de consumo. Existência de controvérsia acerca da validade de cláusula compromissória cheia que deve ser submetida previamente à decisão do juízo arbitral:
Instrumento particular de compra e venda imóvel com cláusula compromissória. Validade da cláusula compromissória, tendo em vista que não se trata de contrato de adesão:
Cláusula compromissória inserida em escritura de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário destinado à obtenção de renda via locação. Não se tratando de contrato genérico, mas particularizado, é “afastada a hipótese de contrato de adesão”:
Validade de cláusula compromissória em escritura pública de compra e venda de imóvel. “A escritura pública de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, não se categoriza como contrato de adesão”:
A cláusula compromissória em contrato de compra não vincula o corretor de imóvel por não ter ele aderido expressamente com tal pactuação:
Cláusula arbitral em promessa de compra e venda de imóvel. Ação visando que o promitente firme escritura de compra e venda (adjudicação compulsória). Discussão sobre o mérito da controvérsia que exige prévio julgamento arbitral. Extinção do feito sem resolução de mérito:
Sentença arbitral que resolve controvérsia sobre contrato particular de compra e venda de imóveis. Alegação de nulidade por julgamento equivocado sobre a prescrição do crédito, com mácula ao princípio do contraditório. Descabimento. Impossibilidade de revisão de mérito da sentença arbitral:
Validade da cláusula compromissória em contratos de promessa de compra e venda de imóvel:
Contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Iniciativa do aderente em iniciar o procedimento arbitral e impossibilidade de quem instituiu a cláusula vir invocar a sua nulidade por se tratar de contrato de adesão:
Contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. A alegação de inexistência, invalidade ou ineficácia da cláusula compromissória deve ser apreciada no juízo arbitral:
Pretensão de anulação de cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel formulada apenas na apelação. Inovação recursal. Manutenção da extinção do feito sem resolução de mérito:
Nulidade da cláusula compromissória em contratos de promessa de compra e venda de imóvel por se tratar de relação de consumo:
Nulidade, invalidade ou ineficácia da cláusula compromissória nos contratos de financiamento imobiliário:
Contrato de financiamento imobiliário. Inaplicabilidade de cláusula compromissória. Assinatura da parte somente em contrato com cláusula de eleição de foro. Mera assunção do contrato pelo consumidor não configura aceitação da cláusula compromissória. Mesmo que isso não fosse suficiente, “a mera propositura da presente ação pelo consumidor é apta a demonstrar a sua não aceitação na adoção da arbitragem”:
Ação civil pública para retirada de cláusula compromissória em contratos de compra e venda de imóvel por empreendedor. Ausência de interesse de agir quanto aos pedidos relacionados à cláusula compromissória, ante a sua não mais utilização pela requerida desde antes da citação:
Validade de cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel:
Relação de consumo em contrato de compra e venda de imóvel. Adquirente de imóvel que é corretor imobiliário não é vulnerável ou hipossuficiente, não podendo se valer da proteção do CDC:
Ação anulatória de leilão extrajudicial. Contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Inexistência de relação de consumo. Credor fiduciário que não era fornecedor de serviços. Controvérsia que deve ser submetida ao árbitro. Extinção do feito sem julgamento do mérito:
Ação anulatória de sentença arbitral sob a alegação de ausência de notificação do cônjuge em procedimento arbitral. Improcedência. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel possui natureza pessoal e prescinde participação do cônjuge:
Ação anulatória de sentença arbitral. Parte que teve rescindido seu contrato de compra e venda de imóvel. Sentença arbitral que a condenou ao pagamento de taxas condominiais. Procedência da ação anulatória, porquanto a parte condenada não mais tinha legitimidade passiva para responder por tais pagamentos. Legitimidade passiva da construtora. Obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais que decorre da imissão na posse do imóvel, mediante entrega das chaves. Nulidade da sentença arbitral:
Ação civil pública com pedido de dano moral coletivo, em vista da submissão obrigatória de conflitos de consumidores adquirentes de imóveis à procedimento arbitral, por força de convênio entre o TJGO, Câmara de Arbitragem e o SECOVI/GO. Improcedência. Não configuração de grave ofensa à moralidade pública ou lesão a valores fundamentais da coletividade. Falta de interesse de agir pela revogação do convênio antes do ajuizamento da ação. Dano moral que poderia atingir apenas a esfera individual:
Ação de reparação de danos em face de construção imobiliária. Pedido de denunciação da lide da construtora às subcontratadas. Existência de cláusula compromissória entre elas, inclusive com procedimento arbitral já instaurado. Indeferimento da denunciação da lide por força da cláusula compromissória:
Anulação de sentença arbitral. Ausência de assinatura do cônjuge em contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Desnecessidade. Validade da cláusula e da sentença arbitral. Contratação que não envolve relações jurídicas de direito real, mas, apenas, de natureza pessoal:
Aplicação de multa por litigância de má-fé à parte que suscita a imposição de cláusula compromissória cuja invalidade havia sido reconhecida por ela mesma em TAC firmado com o Ministério Público:
Cláusula compromissória contida em contrato de consórcio que visa à aquisição de imóvel. Nulidade da referida cláusula, ainda que preenchidos os requisitos do art. 4º, §2º, da Lei de Arbitragem, por se tratar de relação consumerista. Consequente proibição à adoção compulsória da arbitragem:
Cláusula compromissória em contrato de empreendimento habitacional promovido por sociedade cooperativa. Nulidade da cláusula por configurar relação de consumo. Inteligência da súmula 602 do STJ:
Cláusula compromissória em Termo de Rescisão de Escritura Pública de Permuta não alcança o contrato de compra e venda de imóvel. Competência do Poder Judiciário para dirimir controvérsias oriundas do contrato de compra e venda:
Contrato de alienação de imóvel para investimento não configura relação de consumo. Reservada ao juízo arbitral a análise de questões atinentes à cláusula compromissória, nos termos do art. 8º, parágrafo único, da Lei de Arbitragem:
Contrato de compra e venda de compra e venda de imóveis com cláusula compromissória. Cláusula contratual que cuida expressamente da reserva de domínio e dos efeitos da inadimplência da compradora que prevê foro judicial. Prevalência da cláusula específica sobre a cláusula compromissória prevista nas condições gerais do negócio:
Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória firmado entre duas pessoas jurídicas. Não configuração de relação de consumo ou de adesão. Validade da cláusula compromissória:
Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória firmado entre duas pessoas jurídicas. Não configuração de relação de consumo, mas apenas a contratação de adesão. Validade da cláusula compromissória em razão do preenchimento dos requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Contrato de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. Postulação de efeito suspensivo a recurso de apelação. Não concessão da liminar por não estar presente o requisito da probabilidade da alegação de aplicação de cláusula compromissória ao caso. Cláusula que se refere a pactos que deram origem à compra e venda, mas que não se relaciona às "consequências práticas decorrentes da relação de copropriedade", que foi objeto o julgamento da sentença:
Contrato de compra e venda de imóvel para fins empresariais com cláusula compromissória. Sentença judicial que desconsidera a cláusula compromissória e condena parte ao pagamento de vultuosa indenização. Concessão de efeito suspensivo a recurso especial para suspender a execução até que haja pronunciamento sobre a validade da cláusula compromissória:
Contrato de compra e venda de imóvel que caracteriza relação de consumo. Ação promovida pelo consumidor. Alegação do fornecedor de que houve sentença arbitral julgando a controvérsia. Impossibilidade do acolhimento da invocação da coisa julgada arbitral, tendo em vista que a cláusula é ineficaz, por se tratar de relação de consumo:
Contrato de compra e venda de imóvel que configura relação de consumo. Validade da cláusula compromissória nele inserida por atender os requisitos do art. 4º, §2º da Lei de Arbitragem e ter sido firmada por parte que não é leiga:
Contrato de compra e venda de imóvel. Relação de consumo. Ação de repetição de indébito e indenização. Ineficácia das decisões proferidas no âmbito da corte arbitral, uma vez reconhecida a nulidade da cláusula compromissória:
Contrato de compra e venda em loteamento. Configurada relação de consumo. Nulidade da cláusula compromissória:
Contrato de compra e venda imobiliária entre particulares que não configura contrato de consumo, embora se verifique que a cláusula compromissória é de adesão. Nulidade da cláusula por desatender os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei de Arbitragem:
Contrato de compra e venda imobiliária. Não configuração de relação de consumo e/ou adesão. Indeferimento da liminar visando a declaração de nulidade da cláusula compromissória. Competência do juízo arbitral:
Contrato de compra e venda imóvel. Mantida a antecipação de tutela a fim de manter os autores/agravados na posse do imóvel até que seja decidida a questão em sede arbitral:
Contrato de incorporação imobiliária. Nulidade da cláusula compromissória por se tratar de relação de consumo:
Contrato de permuta de imóveis com cláusula compromissória. Cumprimento de carta arbitral que determina a desocupação do imóvel. Embargos de terceiro detentor do imóvel que requer a suspensão da carta arbitral. Terceiro que não se submete à cláusula compromissória. Seguimento dos embargos com a suspensão da determinação do árbitro:
Contrato de promessa de compra e venda de imóvel com cláusula compromissória. A alegação de inexistência, invalidade ou ineficácia da cláusula compromissória deve ser apreciada no juízo arbitral:
Contrato firmado por advogado contendo cláusula compromissória. Alegada abusividade da cláusula compromissória em razão da relação de consumo:
Controvérsia acerca da validade de alienação por iniciativa particular em execução judicial (leilão extrajudicial). Matéria não abrangida pela cláusula compromissória em contrato de compra e venda de imóvel e que não se refere a direitos patrimoniais disponíveis. Incompetência do juízo arbitral:
Cumprimento de sentença arbitral relativa a compromisso de compra e venda de lote urbano. Deferimento prematuro de pedido de liminar de imissão de posse “inaudita altera pars”. Desconstituição da ordem liminar. Necessidade de análise da existência e dos efeitos de relação de consumo por adesão:
Execução de sentença arbitral. Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Possibilidade de haver relação de consumo. Impossibilidade de cumprimento liminar de imissão de posse sem que antes seja analisada a relação consumerista pelo judiciário:
Indeferimento de reclamação em face de decisão que declarou a nulidade de cláusula compromissória em contrato de alienação imobiliária:
Não aplicação de cláusula compromissória prevista em contrato de compra e venda de imóvel à controvérsia sobre serviço de corretagem:
Nulidade da clausula compromissória inserta em Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) por se tratar de contrato de adesão:
Nulidade da cláusula compromissória reconhecida em sede de agravo de instrumento. Posterior sentença que extingue o processo, sem resolução de mérito, com base na mesma cláusula. Sentença anulada:
Nulidade de cláusula compromissória em contrato de alienação imobiliária tendo em vista o vício na manifestação de vontade. Possibilidade de análise diretamente pelo Poder Judiciário quando o vício de vontade for flagrante. Senhora idosa e com assistência judiciária gratuita (AJG):
Relação de consumo. Compra e venda de imóvel. A propositura de ação de rescisão contratual e indenização pelo consumidor dentro do prazo de 90 dias após o proferimento de sentença arbitral é suficiente para apreciação da invalidade da cláusula arbitral. Inocorrência de decadência ou de “coisa julgada”:
Renúncia expressa à instituição de arbitragem contida em contrato de adesão:
Sentença arbitral homologatória de acordo para desocupação de imóvel adquirido, com perda das benfeitorias. Procedência dos embargos de terceiro promovidos por quem as custeou. Sentença arbitral que apenas produz coisa julgada em relação às partes que participaram da arbitragem, não podendo ser oposta a terceiro:
Sentença arbitral homologatória de acordo relativo a compra e venda de imóvel. Configuração de relação de consumo. Acordo entabulado perante o juízo arbitral que vedava a indenização por benfeitorias edificadas em imóvel. Previsão nula de pleno direito, não estando sujeita ao prazo decadencial contido no art. 33, § 1º, da Lei de Arbitragem:
Validade de cláusula compromissória inserta em contrato de construção com preço máximo garantido. Não configuração como contrato de adesão:
Doutrina
A aplicação da teoria da imprevisão pelos árbitros nos litígios decorrentes de contratos de construção
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A Convenção de Arbitragem nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis como alternativa à tutela jurisdicional substitutiva da declaração de vontade (arts. 466-A, 466-B, 466-C, do CPC)
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