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Nulidade de sentença arbitral fundada em cláusula compromissória inválida. Cláusula compromissória que submete os conflitos relativos à convenção de condomínio que não foi firmada pelas partes atingidas pela sentença arbitral. Inexistência de compromisso arbitral posterior que demonstrasse a intenção destes condôminos de submeter a controvérsia à arbitragem:
Notas do autor
Tornou-se pacífica a obrigatoriedade de vinculação dos condôminos à cláusula compromissória inserta em convenção de condomínio, ainda que não tenham firmado a referida convenção por ocasião da sua instituição. A questão foi consagrada na Tese 12 da edição 122 de sua “Jurisprudência em teses” do STJ: “Tese 12. Diante da força coercitiva condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes, de modo que eventuais conflitos condominiais deverão ser resolvidos por meio de arbitragem, excluindo-se a participação do Poder Judiciário.”.
Jurisprudência
Validade de cláusula compromissória em convenção de condomínio:
Convenção de condomínio tem natureza institucional e não de contrato de adesão. Validade da cláusula compromissória:
Validade, ainda que se trate de cláusula compromissória vazia:
Convenção de condomínio com cláusula compromissória cheia. Instrumento que possui natureza institucional e que possui força vinculante a qualquer pessoa que faça uso das unidades do condomínio. Discussão acerca da validade da cláusula que deve ser submetida previamente ao tribunal arbitral. Extinção da ação sem resolução de mérito:
Cláusula compromissória em convenção de condomínio, a qual não tem natureza jurídica contratual, mas sim institucional. Não aplicação das regras do contrato de adesão. Desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino:
Cláusula compromissória em convenção de condomínio. Validade perante todos os condôminos. Extinção do feito sem resolução de mérito:
Ação de nulidade de sentença arbitral. Cláusula compromissória em convenção de condomínio. Invalidade da cláusula compromissória perante terceiros (novos condôminos) quando não há registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis:
A cláusula compromissória na convenção de condomínio “se aplica apenas às questões referentes aos débitos e relação entre condôminos, não atingindo ações de indenização por danos morais”. Possibilidade de julgamento da ação de indenização por danos morais pelo Poder Judiciário:
A cláusula compromissória estatuída na convenção não alcança a pretensão condominial da prestação de contas pela síndica, se ausente daquele ato:
Cláusula compromissória em convenção de condomínio para submeter à arbitragem as “divergências oriundas desta Convenção”. Não alcance desta em relação a conflito sobre dívida fixada em contrato de locação entre proprietário de shopping center e empresa operadora de cinema, em face do não pagamento do custo final das obras de instalação do cinema. A existência de assembleia geral dos condôminos aprovando o custo final das obras não dá margem à caracterização de divergência em relação à convenção de condomínio:
Quórum de deliberação da inserção de cláusula compromissória em convenção de condomínio. Validade da cláusula compromissória mesmo que a convenção de condomínio não tenha sido aprovada pela unanimidade dos condôminos:
Cláusula compromissória estabelecida por deliberação em Assembleia Geral da maioria dos condôminos para solucionar litígios oriundos da relação condômino-condomínio. Validade:
Nulidade de cláusula compromissória inserta em convenção de condomínio por vício da assembleia que a instituiu, em face da não convocação de todos os condôminos:
Cláusula compromissória deve ser inserida na convenção de condomínio mediante assembleia extraordinária. Nulidade da instituição de convenção arbitral por meio de portaria da síndica e do conselho fiscal:
Alcance da cláusula compromissória inserida em convenção de condomínio inclusive aos novos condôminos:
Ulterior supressão da cláusula compromissória da convenção de condomínio não afeta sua aplicabilidade aos litígios surgidos ao tempo de sua vigência:
Cláusula compromissória inaplicável para solução de conflitos que advieram antes de sua contratação. Regimento interno de condomínio com cláusula arbitral. Ação judicial promovida anteriormente à adoção do regimento. Exceção de arbitragem inadmitida:
Validade de procedimento e sentença arbitral quando o associado anui com a instauração do procedimento, mesmo que não tenha participado da assembleia que elegeu o tribunal arbitral:
Ação de execução de taxas condominiais. Extinção sem resolução de mérito em face da convenção arbitral:
Execução de sentença arbitral. Ajuizamento de ação de nulidade de convenção de condomínio em que se postula a suspensão da execução. Descabimento em face de a decisão arbitral já haver “transitado em julgado”:
Convenção de condomínio com cláusula compromissória. Réu foi citado por edital. Inviabilidade da citação pessoal evidenciam que não há razoabilidade em se privilegiar a convenção de arbitragem para a instituição de arbitragem (arts. 6º e 7º) e extinguir o feito. Seguimento da ação judicial:
Rejeição de exceção de pré-executividade. Validade de sentença arbitral. Validade de cláusula compromissória em convenção de condomínio mesmo que a parte não a tenha assinado, devido à natureza institucional do contrato. Desnecessidade de assinatura de compromisso arbitral quando se tratar de cláusula compromissória cheia. Possibilidade de decretação de revelia no procedimento arbitral que não viola os princípios do contraditório e da ampla defesa quando a parte for devidamente citada. Desnecessidade da assinatura do assistente do árbitro na sentença arbitral para sua validade:
Ação anulatória de sentença arbitral. Parte que teve rescindido seu contrato de compra e venda de imóvel. Sentença arbitral que a condenou ao pagamento de taxas condominiais. Procedência da ação anulatória, porquanto a parte condenada não mais tinha legitimidade passiva para responder por tais pagamentos. Legitimidade passiva da construtora. Obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais que decorre da imissão na posse do imóvel, mediante entrega das chaves. Nulidade da sentença arbitral:
Cláusula compromissória prevista em convenção de condomínio. Tratando-se a questão discutida nos autos de indenização em razão de vícios de construção, deve ser reconhecida a competência da justiça comum para processar e julgar o feito. Sentença cassada:
Impugnação ao cumprimento de sentença arbitral. Alegada nulidade do procedimento arbitral e consequente prescrição de verbas condominiais por a sentença arbitral ter intentado contra quem não era mais proprietário do imóvel. Improcedência. Alienação de imóvel que não produziu efeitos, pois realizada em fraude à execução. Interrupção da prescrição ocorrida com o procedimento arbitral:
Impugnação ao cumprimento de sentença arbitral. Improcedência. Alegação de prescrição de taxas condominiais. Renúncia à prescrição reconhecida pela sentença arbitral:
Nulidade de cláusula compromissória em convenção de condomínio elaborada unilateralmente pela construtora:
Sentença arbitral que determinou o pagamento de encargos condominiais. Execução da sentença que em que se pretende a inclusão de encargos vencidos posteriormente à sentença e que não foram objeto de seu julgamento. Impossibilidade de inclusão dos encargos não abarcados pela decisão arbitral: